Більшість підприємців відразу після старту бізнесу або в процесі його росту стикаються з необхідністю оренди нерухомості під офіс, склад, торгові площі і т.д. Як і будь-який аспект ведення бізнес-діяльності, оренда нежитлового приміщення також вимагає правильно укладеного договору та документального оформлення, інакше це може обернутися неприємностями і збитками
Спробуємо надати кілька універсальних порад щодо укладання договору оренди комерційної нерухомості.
Згідно з договором оренди, орендодавець (власник або уповноважена ним особа) зобов’язується передати наймачеві нерухоме майно за плату на певний строк. З огляду на те, що зазначені правовідносини повинні бути оформлені у вигляді укладення цивільно-правового договору, необхідно врахувати деякі характерні особливості даного виду договорів.
Зокрема, істотними умовами договору найму є:
об’єкт оренди (склад і вартість майна);
термін, на який укладається договір оренди;
орендна плата з урахуванням її індексації;
відновлення майна та умови його повернення;
Виконання обов “язків;
відповідальність сторін.
Договір обов’язково повинен бути оформлений в письмовій формі, а в разі якщо він укладається на термін три і більше років, він підлягає також і нотаріальному посвідченню.
Якщо договір був укладений в усній формі, то в майбутньому можуть виникнути проблеми з доказом в суді того, що він дійсно мав місце.
А ось якщо договір був укладений на термін три і більше років в усній формі, або в письмовій, але не посвідчений нотаріусом, то згідно зі ст. 220 Цивільного кодексу такий договір є нікчемним і додатково визнання судом такого правочину недійсним не вимагається.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Таким чином, можна легко помітити, що скоротити свої витрати, можливо прописавши в кінці договору формулювання про те, що документ укладений, наприклад, на термін 2 роки і 11 місяців. У разі закінчення терміну дії договору, якщо жодна зі сторін не заявить вимоги про розірвання договору, вважається, що термін дії договору продовжено на той самий строк на тих же умовах і в переукладання не потребує.
Таким пунктом скорочуються витрати сторін не тільки на послуги нотаріуса, а й витрати на реєстрацію договору, оскільки відповідно до ст. 794 ГК України договір оренди комерційної нерухомості, крім нотаріального посвідчення, також підлягає державній реєстрації, що тягне сплату реєстраційних зборів.
Наступним пунктом, на який необхідно звернути увагу, є передача орендованого майна. Після підготовки і підписання основних документів необхідно зробити опис усього майна, переданого в оренду, і найголовніше – визначити його вартість.
Згідно ст. 795 ГК України передачі наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється актом прийому-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму.
Зазначений документ підтверджує факт передачі майна від однієї особи до іншої і саме з моменту підписання цього документа починається термін, з якого розраховуватиметься сплата орендної плати.
Яким чином можна визначити вартість майна?
Коли власник набував у власність нерухомість, незалежно від способу (купівля-продаж, дарування, успадкування, приватизація і т.д.), визначалася вартість даного об’єкта або балансова вартість, яка була визначена в балансової документації підприємства або організації, яка була попереднім власником.
Інвентаризаційна вартість, зазначена в технічних документах, що знаходяться в БТІ, чи реальна вартість майна, була визначена за допомогою проведення товарознавчої оцінки нерухомості.
В ідеалі сторони повинні провести незалежну оцінку вартості майна та саме її вписати в акт, але знову потрібно відзначити, що проведення такого роду дослідження призведе до додаткових витрат, тому можна скористатися вартістю, вказаною в установчих документах на майно.
Земельна ділянка
На особливу увагу заслуговує також питання користування земельною ділянкою, на якій знаходиться майно і необхідний для обслуговування майна і досягнення мети найму.
Згідно ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму .
У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів орендодавець.
Якщо орендодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором орендодавця з власником земельної ділянки.
Якщо ж земельна ділянка, яка перебуває у будівлі, більше за площею, ніж необхідний для обслуговування будівлі, то необхідно укладати додатково договір оренди земельної ділянки.
Амортизаційні відрахування
Вперше умова про порядок використання амортизаційних відрахувань була закріплена в Законі про оренду. З прийняттям ЦК ця умова стала обов’язковим для оренди приватного майна. Щодо цього умови ніяких імперативних норм немає, сторони самі встановлюють той порядок використання амортизаційних відрахувань, який їх влаштовує. Однак ця умова формулюється так: амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів.
Відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу в Кодексі не врегульовано, але ст. 778 встановлено такі вимоги:
відновлення (поліпшення) об’єкта оренди можливе лише за згодою орендодавця;
орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування об’єктом за наявності згоди орендодавця на відновлення (поліпшення) об’єкта;
орендар стає співвласником нової речі, створеної ним за згодою орендодавця.
На практиці, сторони визначають питання відновлення орендованого майна за домовленістю. Як правило, орендар повинен надіслати відповідний лист-пропозицію про бажання зробити поліпшення в об’єкті із зазначенням терміну отримання відповіді від орендодавця. Орендодавець розглядає пропозицію орендаря і надає свою відповідь або у вигляді окремого листа, або шляхом написання дозвільного напису на примірнику листа-пропозиції орендаря.
Якщо поліпшення можна відокремити без шкоди орендованому майну, вони є власністю орендаря, а якщо відокремити поліпшення без шкоди орендованому майну неможливо, ці поліпшення залишаються власністю орендодавця. Питання компенсації вартості таких поліпшень орендарю вирішуються за домовленістю сторін.
викуп об’єкта
ГК викуп орендованого майна не регулює, але містить норму, згідно з якою орендар, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777) .
Оплата комунальних послуг
Зазвичай орендодавець або виставляє орендарю рахунки за комунальні послуги за певний період, які виставляються комунальними службами, або в договорі зазначається про обов’язок орендаря укласти договори з комунальними службами самостійно.
Останнім часом в договорах оренди дуже часто з’являється такий вид послуг, як послуги з утримання об’єкта оренди, послуги з прибирання об’єкта, послуги з паркування автомобілів відвідувачів орендаря і т.п. Вартість таких послуг визначається або певною сумою або в залежності від вартості 1 кв.м.
Що стосується зміни вартості комунальних послуг, то в договорі необхідно чітко прописувати, що вона може змінюватися в залежності від тарифів комунальних служб, кількості спожитої електроенергії, води або тепла.
Розірвання договору
Розірвання договору оренди можливо або за згодою двох сторін, з підстав, прямо передбачених в договорі або за рішенням суду.
У першому варіанті таке розірвання вимагає реєстрації у нотаріуса, в разі, коли сторони уклали договір оренди на термін більше 3 років.
Якщо виникають такі зобов’язання, то орендодавець може вимагати їх виконання, про що він буде зобов’язаний повідомити орендаря в письмовій формі. У разі якщо орендар не виправить порушення договору в прийнятний термін або буде відмовлятися внести зміни або розірвати договір оренди, у власника з’являється право звернення до суду для розірвання договору.
Орендар також може передбачити умови договору, при порушенні яких він буде вважатися розірваним. Наприклад, в разі, якщо орендар направив повідомлення власнику про намір розірвати договір і повернути орендоване приміщення, але з боку орендодавця відбувається ухилення від підпису акту повернення протягом зазначеного терміну.
Якщо укладення договору було на невизначений період, для того, щоб припинити його дію, потрібно відправити лист з повідомленням орендодавцю, але не пізніше, ніж за три календарних місяці до дати розірвання договору оренди (якщо такий термін не прописаний в договорі або не встановлено законодавством ). Також, орендар може заздалегідь передбачити інший термін, який може бути як менше, так і більше трьох місяців, і прописати його в договорі.
Чи не звільнивши вчасно приміщення, орендар буде змушений сплатити орендну плату за період прострочення повернення приміщення.
Багато власників вписують в договорі оренди приміщення додаткові умови, не передбачені законодавством, покладаючи на себе додаткові контролюючі функції. Суд, як правило, розглядає такі умови як, встановлюють перешкоди у використанні орендованого приміщення орендарем.
Тому уважність до деталей, знання своїх прав і грамотна юридична допомога в разі необхідності, дозволять уникнути багатьох негативних моментів, які можуть виникнути при співробітництві з недобросовісними орендодавцями.
